Kein anderer Landkreis in Baden-Württemberg vereint so viele baurechtliche Sonderlagen auf so kleinem Raum: § 35 BauGB Außenbereich im gesamten Hochschwarzwald, Naturschutzgebiet Feldberg, Denkmalschutz in Breisach und Staufen, gesetzliche Überschwemmungsgebiete in der Rheinniederung, weitreichende Wasserschutzgebiete aus den Schwarzwaldquellen und die strengen Freiraumkorridore des Regionalplans Südlicher Oberrhein. Unser Büro sitzt in Müllheim — mitten im Landkreis. Wir kennen jeden Paragrafen.
Vom Markgräflerland bis zum Feldberg — die baurechtliche Komplexität im Landkreis Breisgau-Hochschwarzwald ist einzigartig in BW.
Im gesamten Hochschwarzwald — und in weiten Teilen des Markgräflerlands — liegt das Grundstück häufig im Außenbereich nach § 35 BauGB: also außerhalb eines qualifizierten Bebauungsplans und außerhalb des im Zusammenhang bebauten Ortskerns. Privilegierte Vorhaben (§ 35 Abs. 1 BauGB) — Landwirtschaft, Forstwirtschaft, bestimmte Erneuerbare-Energien-Anlagen — sind zulässig, wenn keine öffentlichen Belange entgegenstehen und die Erschließung gesichert ist. Sonstige Vorhaben (§ 35 Abs. 2 BauGB) sind nur ausnahmsweise möglich, wenn sie öffentliche Belange nicht beeinträchtigen. Begünstigte Vorhaben (§ 35 Abs. 4 BauGB) — insbesondere die Nutzungsänderung aufgegebener landwirtschaftlicher Hofstellen sowie die angemessene Erweiterung bestehender Wohngebäude im Außenbereich — sind der häufigste Fall, den wir im Landkreis BH bearbeiten. Die Abgrenzung Innen-/Außenbereich ist oft selbst Streitgegenstand.
Die Rheinniederung zwischen Neuenburg am Rhein und Breisach am Rhein ist eines der größten gesetzlichen Überschwemmungsgebiete in Baden-Württemberg. Hinzu kommen die ÜSG-Flächen an Dreisam, Neumagen und Möhlin im Markgräflerland. In festgesetzten Überschwemmungsgebieten gilt nach § 78 Abs. 4 WHG ein gesetzliches Bauverbot — auch bei bestehendem Bebauungsplan. Eine Ausnahme ist nach § 78 Abs. 5 WHG möglich, wenn das Einvernehmen der unteren Wasserbehörde (Landratsamt BH) vorliegt und eine hochwasserangepasste Bauweise nachgewiesen wird. Wir prüfen vorab die LUBW-Hochwassergefahrenkarten und begleiten das Einvernehmensverfahren.
Das Breisacher Münster St. Stephan ist als Kulturdenkmal von besonderer Bedeutung im Denkmalbuch eingetragen (§ 12 DSchG BW). Für Veränderungen am Denkmal selbst sowie für Vorhaben im Umgebungsbereich, die das Erscheinungsbild des Kulturdenkmals beeinträchtigen könnten, ist eine denkmalschutzrechtliche Genehmigung nach § 8 Abs. 1 DSchG BW erforderlich — auch wenn das Vorhaben nach § 50 LBO BW baurechtlich verfahrensfrei wäre. Die historische Altstadt Staufens im Breisgau (Fausthaus, Marktgasse) und das Schloss Bad Krozingen unterliegen ebenfalls dem DSchG BW. Die römischen Badruinen in Badenweiler sind Kulturdenkmal von besonderer Bedeutung. Denkmalfachbehörde ist das Regierungspräsidium Freiburg (Referat 26), das immer einzuschalten ist. Wir koordinieren Bau- und Denkmalschutzverfahren parallel.
Der Hochschwarzwald ist naturschutzrechtlich dreifach geschichtet: Das Naturschutzgebiet Feldberg (§ 23 BNatSchG) stellt das strengste Schutzregime dar; alle baulichen und nutzungsverändernden Vorhaben sind grundsätzlich verboten. Der Naturpark Schwarzwald Mitte/Süd überlagert weite Teile des Landkreises und enthält Landschaftsschutzgebiete (§ 26 BNatSchG), in denen Vorhaben einer Ausnahme nach § 67 BNatSchG bedürfen. Zusätzlich sind zahlreiche FFH-Gebiete (Flora-Fauna-Habitat) nach § 34 BNatSchG ausgewiesen — Vorhaben, die erhebliche Beeinträchtigungen verursachen könnten, bedürfen einer Verträglichkeitsprüfung.
Der Landkreis Breisgau-Hochschwarzwald verfügt über ausgedehnte Trinkwasserschutzgebiete (WSG), insbesondere rund um die Feldberg-Quellen (Trinkwasserversorgung Freiburg), im oberen Dreisamtal (Quellfassung Kirchzarten) und im Markgräflerland (Einzugsgebiete Neumagen, Möhlin). In der Schutzzone I (engste Schutzzone) ist jede Bebauung ausgeschlossen. In der Schutzzone II gilt ein weitgehendes Bauverbot. In der Schutzzone III sind Vorhaben nach Einzelfallentscheidung der unteren Wasserrechtsbehörde möglich, häufig mit Auflagen nach der AwSV (Verordnung über Anlagen zum Umgang mit wassergefährdenden Stoffen). Unser Machbarkeits-Check klärt schriftlich, ob Ihr Grundstück betroffen ist.
Der Landkreis BH ist eine der tourismusstärksten Regionen in Baden-Württemberg. Die Umnutzung einer Dauerwohnung in eine gewerbliche Ferienwohnung ist eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung nach § 29 Abs. 1 BauGB, sobald sie städtebauliche Relevanz besitzt (veränderte Anforderungen an die Erschließung oder die baurechtlichen Anforderungen). In allgemeinen Wohngebieten (WA) gemäß § 4 BauNVO ist die gewerbliche Ferienwohnung planungsrechtlich in der Regel unzulässig. In ausgewiesenen Fremdenverkehrssondergebieten nach § 10 BauNVO ist sie dagegen typischerweise zulässig. Das Verfahren richtet sich nach § 52 LBO BW (vereinfachtes Verfahren). Wir prüfen den B-Plan Ihrer Gemeinde.
Geneigt heißt nicht einfach. Im Hochschwarzwald kann der Abstandsflächen-Nachweis Vorhaben verhindern, die auf flachem Gelände problemlos genehmigungsfähig wären.
Nach § 5 LBO BW werden die Abstandsflächen auf der natürlichen Geländeoberfläche gemessen. Die maßgebliche Wandhöhe ergibt sich bei geneigtem Gelände aus der Überdeckung der Geländeoberfläche durch die Außenwand — bergseits entsteht eine geringere, talseitig eine deutlich größere projizierte Wandhöhe. In Steillagen des Hochschwarzwalds (Neigungen über 20 %) kann die talseitige Wandhöhe erheblich größer sein als in der Horizontalprojektion und zu Abstandsflächen führen, die Grenzen oder Nachbargebäude überschreiten. Die Rechtsprechung des VGH Baden-Württemberg hat diese Berechnung wiederholt präzisiert (vgl. VGH BW, Urt. v. 06.10.2015, 8 S 2366/14).
Werden zur Schaffung einer ebenen Nutzfläche Aufschüttungen oder Terrassen vor dem Gebäude angelegt, gilt nach der Rechtsprechung des VGH Baden-Württemberg das künstlich veränderte Gelände als maßgebliche Geländeoberfläche im Sinne des § 5 LBO BW, sofern es planungsrechtlich genehmigungsfähig ist. Eine Aufschüttung, die das Vorhaben erst abstandsflächenrechtlich ermöglicht, muss ihrerseits genehmigt werden. Wir berechnen Abstandsflächen dreidimensional für Ihr konkretes Grundstück.
Unser Vorgehen: Im Machbarkeits-Check berechnen wir die Abstandsflächen nach § 5 LBO BW dreidimensional auf Grundlage des amtlichen digitalen Geländemodells (DGM1 oder DGM5 des LGL BW) — und klären schriftlich, ob Ihr Vorhaben abstandsflächenrechtlich genehmigungsfähig ist. Dieses Ergebnis ist die Grundlage für die Entscheidung über die Genehmigungsgarantie.
Unklarheit über Abstandsflächen oder Gelände? Wir klären das schriftlich — bevor Sie einen Bauantrag stellen.
Im Landkreis BH ist die Zuständigkeit zwischen Landratsamt und den Großen Kreisstädten aufgeteilt — entscheidend ist die Gemeinde Ihres Grundstücks.
Seit dem 1. Oktober 2024 werden Bauanträge im Landkreis Breisgau-Hochschwarzwald ausschließlich über ViBa-BW (Virtuelles Bauamt Baden-Württemberg) eingereicht. Eine Einreichung per Post oder E-Mail ist nicht mehr zulässig und führt zur Rückgabe. Privatpersonen benötigen eine BundID mit aktiviertem Online-Ausweis oder ein ELSTER-Zertifikat. Wir übernehmen den gesamten digitalen Einreichungsprozess für Sie — Sie unterschreiben den Bauantrag nur einmal digital.
Wir bearbeiten Bauanträge in allen Gemeinden des Landkreises Breisgau-Hochschwarzwald — von der Rheinebene über das Markgräflerland bis in den Hochschwarzwald.
Der Landkreis BH liegt im Planungsgebiet des Regionalverbands Südlicher Oberrhein. Die verbindlichen Ziele des Regionalplans überlagern jeden Bebauungsplan — und können Vorhaben verhindern, die auf Gemeindeebene grundsätzlich wünschenswert sind.
Der Regionalplan setzt zwischen den Siedlungskörpern der Rheinebene verbindliche Grünzäsuren fest. Vorhaben in diesen Zonen widersprechen dem Regionalziel „Freihaltung“ und können nicht genehmigt werden — auch wenn der Bebauungsplan es zulässe.
Der Regionalplan Südlicher Oberrhein schreibt — entsprechend dem Raumordnungsgesetz — den Vorrang der Innenentwicklung vor Siedlungserweiterungen im Außenbereich fest. Kommunen können neue Baugebiete nur ausweisen, wenn sie den Nachweis einer vorrangig geprüften Innenentwicklung erbringen.
Der Regionalverband Südlicher Oberrhein hat Vorranggebiete für Windenergieanlagen beschlossen. In diesen Gebieten dörfen außerhalb privilegierte Windkraftanlagen ausnahmsweise realisiert werden; gleichzeitig sind in anderen Bereichen neue WEA planungsrechtlich ausgeschlossen.
§ 35 BauGB, Denkmalschutz, Naturschutz, ViBa-BW — wir navigieren das für Sie.
Sie schildern Ihr Vorhaben — wir klären, ob Außenbereich, ÜSG, Denkmalschutz oder Naturschutz betroffen sein könnten. Kostenlos & unverbindlich.
Schriftliche Prüfung in 48 h: § 35 BauGB, ÜSG, Naturschutz, Denkmalschutz, WSG, Abstandsflächen. Ergebnis: Genehmigungsgarantie ja oder nein — mit Begründung. Vollständig anrechenbar.
Nur bei positivem Check: digitale Einreichung über ViBa-BW beim zuständigen Bauamt — vollständige Unterlagen, auf Anhieb korrekt.
Rückfragen des Bauamts, Denkmalschutzbehörde, Wasserbehörde — kostenlos im Paket enthalten. Wir bleiben bis zur erteilten Genehmigung.
Unser Büro in Müllheim ist nicht zufällig. Wir kennen den Landkreis, die Besonderheiten jeder Zone und reichen bei der zuständigen Behörde vollständig ein — beim ersten Versuch.
Unser Büro sitzt in Müllheim — mitten im Landkreis Breisgau-Hochschwarzwald. Wir kennen das Landratsamt, die Besonderheiten jeder Gemeinde und jeden Paragraphen. Starten Sie mit dem Machbarkeits-Check — schriftliche Prüfung in 48 h, Grundlage für die Genehmigungsgarantie.