Konstanz ist baurechtlich eine der anspruchsvollsten Städte in Baden-Württemberg: Denkmalschutz in der Altstadt, Zweckentfremdungssatzung für Ferienwohnungen, Bodensee-Gewässerschutz und ein aktiver Gestaltungsbeirat. Das Baurechts- und Denkmalamt prüft alle diese Ebenen — wir kennen jede davon und reichen Ihren Antrag vollständig und sauber beim ersten Anlauf ein.
Konstanz ist eine der teuersten Wohnstädte Baden-Württembergs. Eigentümer erweitern lieber als umzuziehen — und wer eine Wohnung zur Ferienwohnung machen möchte, braucht eine Genehmigung.
Die Konstanzer Altstadt gehört zu den besterhaltenen mittelalterlichen Stadtkernen Deutschlands. Jedes Bauvorhaben dort berührt potenziell ein Kulturdenkmal oder dessen Umgebungsschutz. Das Baurechts- und Denkmalamt ist für beide Bereiche in einem Amt vereint — das beschleunigt die Koordination, erhöht aber die Prüftiefe erheblich. Wer ohne Kenntniss des Denkmalschutzrechts einreicht, riskiert Nachforderungen und Verzögerungen.
Konstanz ist eine der beliebtesten Bodensee-Destinationen — der Druck, Wohnraum in Ferienwohnungen umzuwandeln, ist entsprechend hoch. Die Stadt begegnet dem mit einer der ältesten und konsequentesten Zweckentfremdungssatzungen in BW: seit dem 14. März 2015 in Kraft, am 25. Februar 2025 einstimmig bis zum 13. März 2030 verlängert. Wer Wohnraum ohne Genehmigung als Ferienwohnung vermietet, riskiert ein Bußgeld bis 50.000 €. Wir beantragen die Genehmigung und prüfen die Registrierungspflicht für Sie.
In den gründerzeitlichen Wohnquartieren von Petershausen, Allmannsdorf und Wollmatingen gibt es viel ungenutztes Dachgeschosspotenzial. Wer eine Gaube einbaut oder das Dachgeschoss zur Wohnung ausbauen möchte, verändert die Gebäudekubatur — das ist immer genehmigungspflichtig. In der Altstadt kommen denkmalschutzrechtliche Vorgaben zur Dachgestaltung hinzu, die örtliche Bauvorschriften nach § 74 LBO BW ergänzen können.
Konstanz ist Hochschulstadt und wirtschaftliches Zentrum der Bodenseeregion — Gewerbeflächen werden zu Wohnungen, Wohnungen zu Praxen oder Büros, Lager zu Wohneinheiten. Fast jede Nutzungsänderung ist genehmigungspflichtig, weil sie öffentlich-rechtliche Anforderungen ändert. In der Altstadt kommt die Prüfung durch die Denkmalschutzbehörde hinzu. Und: Wer Wohnraum gewerblich umnutzt, benötigt zusätzlich eine Genehmigung nach der Zweckentfremdungssatzung.
Konstanz wächst, aber die Grundstücke werden nicht größer. Anbauten sind deshalb beliebt — und fast immer genehmigungspflichtig, weil sie das Grundstück zusätzlich belasten und Abstandsflächen nach § 5 LBO BW neu auslösen. Die LBO-Reform 2025 hat einige Erleichterungen gebracht, etwa bei Aufstockungen ohne zusätzliche Abstandsflächen nach § 5 Abs. 5 LBO BW. Ob Ihr Vorhaben davon profitiert, klärt unser Machbarkeits-Check.
In Konstanz ist Parkraum extrem knapp — Stellplätze sind wertvoll und baurechtlich komplex. Seit der LBO-Reform 2025 sind Garagen bis 50 m² im Innenbereich unter bestimmten Bedingungen verfahrensfrei nach § 50 LBO BW. Ob das für Ihr Grundstück gilt, hängt vom Bebauungsplan ab — in der Altstadt schließen örtliche Bauvorschriften und Denkmalschutz die Verfahrensfreiheit häufig aus. Wir prüfen das für Sie.
Vier Besonderheiten unterscheiden Konstanz von allen anderen Großen Kreisstädten in Baden-Württemberg. Wer sie kennt, spart Zeit und ärgert sich nicht über Nachforderungen.
Das Baurechts- und Denkmalamt (BDA) der Stadt Konstanz übernimmt in einer einzigen Behörde beide Aufgaben: Baugenehmigung und Denkmalschutz. Das bedeutet in der Praxis: Wer in der Altstadt, in Paradies, in Allmannsdorf oder in der Nähe eines eingetragenen Kulturdenkmals baut, muss damit rechnen, dass das Bauamt zusätzlich zur baurechtlichen Prüfung auch eine denkmalschutzrechtliche Bewertung vornimmt — ohne dafür einen zweiten Antrag stellen zu müssen.
Baumaßnahmen, die die Substanz eines Kulturdenkmals berühren oder sein Erscheinungsbild beeinträchtigen können, sind auch dann genehmigungspflichtig, wenn ansonsten keine Baugenehmigung nötig wäre. Bei Kulturdenkmalen von besonderer Bedeutung gilt das auch für Vorhaben in deren unmittelbarer Umgebung. Wir prüfen den Denkmalschutzstatus Ihres Grundstücks im Machbarkeits-Check und bereiten den Antrag entsprechend vor.
Der Gestaltungsbeirat der Stadt Konstanz hat seine Arbeit im Jahr 2009 aufgenommen und steht dem Baurechts- und Denkmalamt bei architektonischen und stadtgestalterischen Fragen beratend zur Seite. Er ist kein Genehmigungsgremium — sein Votum ist nicht bindend. Bei größeren oder gestalterisch anspruchsvollen Vorhaben, insbesondere in der Altstadt und in sensiblen Lagen, beeinflusst sein Urteil die Entscheidung des Bauordnungsamts jedoch erheblich. Wir bereiten Unterlagen und Konzept von Anfang an so vor, dass gestalterische Anforderungen bereits beim ersten Einreichen berücksichtigt sind.
Konstanz hatte bereits von 1972 bis 2006 ein Zweckentfremdungsverbot. Seit dem 14. März 2015 gilt wieder eine Satzung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum, die der Gemeinderat am 25. Februar 2025 einstimmig bis zum 13. März 2030 verlängert hat. Wer Wohnraum ohne Genehmigung als Ferienwohnung, Gewerberaum oder auf andere nicht-wohnliche Weise nutzt, handelt ordnungswidrig.
Seit dem 30. Juni 2022 besteht zusätzlich eine Registrierungspflicht für alle Kurzzeitvermietungen im Stadtgebiet. Eine Registrierungsnummer muss beim Anbieten und Bewerben der Unterkunft gut sichtbar angegeben werden. Die Registrierung ersetzt nicht die nach der Zweckentfremdungssatzung erforderliche Genehmigung — beide sind separat einzuholen. Stand September 2024 konnten 234 Wohnungen durch die Satzung dem Wohnungsmarkt zurückgeführt werden.
Der Bodensee ist das größte Trinkwasserreservoir Mitteleuropas — und das schlägt sich unmittelbar im Baurecht nieder. Die Flachwasserzone des Bodensees — der Bereich zwischen Haldenlinie und Uferböschung — ist besonders geschützt: Eingriffe sind nur dann zulässig, wenn sie mit den limnologischen Verhältnissen des Sees vereinbar sind. Ufermauern und Auffüllungen zur Landgewinnung sind grundsätzlich ausgeschlossen — nur im öffentlichen Interesse und ausnahmsweise zum Hochwasserschutz möglich.
Das Landratsamt Konstanz ist zuständige Wasserrechtsbehörde für den längsten Uferabschnitt des Bodensees und des Rheins auf deutschem Hoheitsgebiet, vom Untersee und Rhein von Konstanz bis Gailingen und Büsingen sowie am Überlinger See bis Bodman-Ludwigshafen. Wer in der Nähe des Ufers bauen möchte, muss prüfen, ob das Vorhaben wasserrechtliche Genehmigungen auslöst. Unser Machbarkeits-Check klärt das für Sie schriftlich.
Das Baurechts- und Denkmalamt ist nach Stadtbezirken organisiert. Jeder Stadtbaumeister ist für sein Gebiet die erste fachliche Anlaufstelle — Beratung ausschließlich nach Terminvereinbarung unter 07531 900 5010.
Denkmalschutz-Check, Zweckentfremdungssatzung, Gestaltungsbeirat, ViBa-BW — wir behalten alle Ebenen gleichzeitig im Blick.
Unsere Fachleute prüfen Ihr Vorhaben — 597 € inkl. MwSt., vollständig anrechenbar.
Bei 100 % Genehmigungsfähigkeit: schriftliche Genehmigungsgarantie. Sonst: ehrliches Feedback mit Begründung.
Alle Unterlagen in PDF/A, Koordination mit Denkmalschutzbehörde, digitale Einreichung über ViBa-BW.
Rückfragen des Baurechts- und Denkmalamts übernehmen wir kostenlos — der Festpreis gilt bis zur erteilten Genehmigung.
Wir beantragen Baugenehmigungen im gesamten Stadtgebiet Konstanz und im Landkreis Konstanz — bei allen zuständigen Behörden.
Denkmalschutz-Check, Zweckentfremdungssatzung, Gestaltungsbeirat, Bodenseeschutz — wir navigieren das für Sie. Starten Sie mit dem Machbarkeits-Check (597 € inkl. MwSt., anrechenbar) — unsere Fachleute prüfen Ihr Vorhaben und erteilen die schriftliche Genehmigungsgarantie.