Stadtkreis Freiburg — eigene Baurechtsbehörde, eigene Satzungen

Baugenehmigung Freiburg im Breisgau —
genehmigt oder Geld zurück.

Als Stadtkreis hat Freiburg eine eigene Baurechtsbehörde, über 600 Bebauungspläne und stadtspezifische Satzungen — Erhaltungssatzungen, Baumschutzsatzung, Stellplatzsatzung. Wer diese nicht kennt, verliert Monate.
Schriftliche Prüfung Ihres Vorhabens in 48 h — mit 99,5 % Erfolgsquote.

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Worauf es in Freiburg ankommt

Drei Gründe, warum Bauvorhaben im Stadtkreis Freiburg scheitern

Egal ob Anbau in der Wiehre, Dachausbau in Herdern, Aufstockung in Haslach oder Nutzungsänderung im Stühlinger — in Freiburg gibt es drei stadtspezifische Stolperfallen, die im Landkreis-Umland nicht vorkommen. Wer sie nicht kennt, verliert Monate.

Problem 1 — Architekten-Honorar ohne Genehmigungssicherheit

Klassischer Ablauf bei Bauplanern: Vorplanung → Entwurfsplanung → Bauantrag. Honorar wird nach HOAI in Leistungsphasen abgerechnet — auch wenn der Antrag am Ende scheitert. Schnell sind 5.000–15.000 € investiert, bevor klar ist, ob das Vorhaben überhaupt genehmigungsfähig ist.

Konsequenz: Wird der Antrag wegen § 34 BauGB Einfügen, Überschreitung von GRZ/GFZ, Abstandsflächen oder § 35 BauGB Außenbereich abgelehnt, ist das investierte Honorar weg.

Problem 2 — Die Freiburger Doppelgenehmigungs-Falle

Liegt Ihr Grundstück im Gebiet einer Sozialen Erhaltungssatzung (in Freiburg sind das die Stadtteile Stühlinger, Haslach-Uferstraße und St. Georgen-Imberyweg) oder im Geltungsbereich der Städtebaulichen Erhaltungssatzung Waldsee, brauchen Sie nach § 172 Abs. 1 BauGB i. V. m. § 173 BauGB eine zusätzliche erhaltungsrechtliche Genehmigung — auch wenn das Vorhaben baurechtlich unkritisch wäre. Selbst die Begründung von Wohnungseigentum fällt darunter.

Konsequenz: Planer aus dem Umland (Emmendingen, Breisgau-Hochschwarzwald) kennen diese Doppelgenehmigung oft nicht. Antrag wird vom Amt zurückgewiesen, bis die zweite Genehmigung beantragt ist.

Problem 3 — ViBa-BW seit 1.1.2025 und die BundID-Falle

Seit 1. Januar 2025 ist die digitale Einreichung über das Virtuelle Bauamt Baden-Württemberg (ViBa-BW) verpflichtend. Papier- und E-Mail-Anträge werden vom Stadtplanungsamt der Stadt Freiburg nicht mehr akzeptiert. Dafür brauchen Sie als Bauherr eine BundID (Online-Personalausweis oder ELSTER-Konto). Aktivierung per Post: ca. 14 Tage.

Konsequenz: Wer das nicht weiß, verliert beim ersten Antrag mindestens zwei Wochen — und Anlagen müssen im Format PDF/A-1a vorliegen, sonst werden sie zurückgewiesen.

✓ Die Lösung — schriftliche Klarheit in 48 Stunden

Der Machbarkeits-Check ist eine schriftliche, juristisch begründete Prüfung Ihres Vorhabens — bevor Sie Geld in Architektenleistungen, Statik oder Vermessung investieren. Wir prüfen Bebauungsplan, § 34/§ 35 BauGB, Abstandsflächen, Freiburger Stellplatz-, Baumschutz- und Erhaltungssatzungen sowie ViBa-BW-Anforderungen. Bei positivem Ergebnis: schriftliche Genehmigungsgarantie. Der Betrag von 597 € zzgl. MwSt. ist vollständig auf den späteren Bauantrag anrechenbar.

Häufigste Bauvorhaben

Sechs Bauvorhaben — klar geregelt nach LBO BW & Freiburger Satzungen

Diese sechs Vorhaben machen über 80 % unserer Anfragen im Stadtkreis Freiburg aus. Mit der LBO-Reform 2025 (in Kraft seit 28.06.2025) haben sich Verfahren vereinfacht — in Freiburg gelten aber zusätzlich stadtspezifische Satzungen, die wir alle parallel prüfen.

Am häufigsten

Anbau & Erweiterung

Anbauten in der Wiehre, in Herdern oder Zähringen werden in der Regel im vereinfachten Verfahren nach § 52 LBO BW behandelt. Entscheidend ist der jeweilige Bebauungsplan (Freiburg hat über 600!) oder bei älteren Gebieten das Einfügungsgebot des § 34 BauGB. Abstandsflächen nach § 5 LBO BW immer auf eigenem Grundstück (Mindesttiefe 0,4 · Wandhöhe, mind. 2,5 m). Bei Vorhaben im Geltungsbereich der Freiburger Baumschutzsatzung ist die Baumsituation auf dem Grundstück zwingend zu prüfen.

  • Vereinfachtes Verfahren § 52 LBO BW: Regelfall
  • § 34 BauGB Einfügen: oft entscheidend in Gründerzeit-Vierteln
  • Baumschutzsatzung: Bäume ≥ 80 cm Stammumfang geschützt
Stadt-Vorteil

Carport & Garage — reduzierte Stellplätze möglich

Nach Anhang 1 zu § 50 Abs. 1 LBO BW sind Garagen und Carports bis 30 m² und 3 m mittlerer Wandhöhe im Innenbereich verfahrensfrei. Grenzbau nach § 6 Abs. 1 Nr. 2 LBO BW: max. 9 m je Grenze, 15 m gesamt. Freiburger Besonderheit: Die Stellplatzsatzung der Stadt Freiburg erlaubt seit 2021 eine Reduktion der Stellplatzpflicht, wenn der Hauseingang nicht mehr als 400 m fußläufig von einer Stadtbahnhaltestelle entfernt liegt oder ein Car-Sharing-Konzept vorgesehen ist — das spart bei Tiefgaragen schnell 20–35.000 €.

  • Verfahrensfrei: bis 30 m² / 3 m Wandhöhe im Innenbereich
  • Stellplatzsatzung Freiburg: Reduktion bei ÖPNV-Nähe
  • Car-Sharing-Konzept als alternative Reduktions-Grundlage
Gründerzeit-Trend

Dachausbau & Dachgauben

In Freiburger Gründerzeit-Vierteln (Wiehre, Herdern, Stühlinger) ein Dauerthema. Innenausbau ohne Kubaturänderung: oft § 52 LBO BW vereinfachtes Verfahren. Dachgauben, Zwerchgiebel, Dachfenster mit Kubaturänderung sind grundsätzlich genehmigungspflichtig. Die LBO-Reform 2025 hat den Einbau von Gauben zur Wohnraumschaffung über § 5 Abs. 5 LBO BW erleichtert: kein zusätzlicher Grenzabstand, wenn die Gaube in den durch die Außenwände vorgegebenen Grenzen bleibt. Achtung in Stühlinger/Haslach/St. Georgen/Waldsee: erhaltungsrechtliche Genehmigung erforderlich.

  • Innenausbau ohne Kubaturänderung: § 52 LBO BW
  • Gauben/Zwerchgiebel: § 5 Abs. 5 LBO BW (Novelle 2025)
  • In Erhaltungssatzungs-Gebieten: zusätzliche Genehmigung nötig
LBO-Reform 2025

Aufstockung

Eine echte Erleichterung der Novelle 2025: Nach § 5 Abs. 5 LBO BW wird eine Aufstockung um bis zu zwei Geschosse nicht auf die Wandhöhe angerechnet — wenn das Gebäude mindestens fünf Jahre alt ist und die Aufstockung "in den durch die Außenwände vorgegebenen Grenzen" erfolgt. Ausnahme: bei grenzständigen Gebäuden (Reihenhäuser) gilt das Privileg nicht. In Freiburg zusätzlich zu beachten: Höhenbegrenzungen im B-Plan oder die Vorgaben des Hochhaus-Rahmenkonzepts.

  • Bis 2 Geschosse ohne zusätzlichen Abstand (Gebäude ≥ 5 Jahre)
  • Nicht für grenzständige Gebäude (Klarstellung Novelle 2025)
  • Solar bis 1,50 m + Dachdämmung bis 0,30 m: ohne Abstands-Auswirkung
Erleichterung 2025

Nutzungsänderung

Mit der LBO-Reform 2025 wurden Nutzungsänderungen zur Schaffung von Wohnraum nach § 50 Abs. 2 Nr. 2 LBO BW generell verfahrensfrei — eine echte Erleichterung. Aber in Freiburg gilt: In den Sozialen Erhaltungssatzungen Stühlinger, Haslach-Uferstraße, St. Georgen-Imberyweg sowie der Städtebaulichen Erhaltungssatzung Waldsee braucht die Nutzungsänderung trotzdem eine erhaltungsrechtliche Genehmigung nach § 172 BauGB — insbesondere wenn dadurch Wohnungseigentum begründet wird.

  • NÄ zu Wohnraum: verfahrensfrei (§ 50 Abs. 2 Nr. 2 LBO BW)
  • Aber in Erhaltungsgebieten: zusätzliche Genehmigung § 172 BauGB
  • Stellplatznachweis bei Publikumsverkehr (§ 37 LBO BW)
Lokal Freiburg-spezifisch

Freiburger Satzungen & Klimaschutz

Drei Freiburger Besonderheiten, die im Umland nicht gelten: (1) Erhaltungssatzungen nach § 172 BauGB in den Stadtteilen Stühlinger, Haslach, St. Georgen und Waldsee. (2) Baumschutzsatzung schützt Laub-/Nadelbäume ab 80 cm Stammumfang (1 m Höhe), bei langsam wachsenden Arten ab 40 cm. (3) Klimaschutzkonzept "Klimaneutrale Stadt 2038" mit erhöhten Energiestandards über Bebauungspläne. Wir prüfen alle drei Themen im Machbarkeits-Check parallel.

  • Erhaltungssatzung: § 172 Abs. 1 BauGB
  • Baumschutz: Antrag beim Garten- und Tiefbauamt
  • Klima: B-Plan-spezifische Energiestandards prüfen
Der Ablauf

Von der Anfrage zur Baugenehmigung in Freiburg

Wir kennen das Stadtplanungsamt Freiburg, ViBa-BW und die Freiburger Satzungen — Sie unterschreiben einmal digital, wir übernehmen den Rest.

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Kostenloses Erstgespräch

Sie schildern Ihr Vorhaben — wir klären, ob es in unsere Genehmigungsgarantie passt. Schriftlich, telefonisch oder per Video-Call. Kosten: 0 €. Verpflichtung: keine.

Antwort am selben Werktag
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Machbarkeits-Check — 597 €

Schriftliche Prüfung in 48 h: genehmigungsfähig ja oder nein, mit vollständiger juristischer Begründung. Wir prüfen B-Plan, § 35 BauGB, Abstandsflächen, ViBa-BW-Anforderungen, Denkmalschutz, ÜSG. Der gesamte Betrag wird später auf den Bauantrag angerechnet.

Bei positivem Ergebnis: schriftliche Genehmigungsgarantie
3

Vollständige Einreichung

Alle Unterlagen vollständig über ViBa-BW beim Stadtplanungsamt Freiburg eingereicht — inkl. Statiknachweis-Erklärung, GEG-Wärmeschutz, Stellplatznachweis und (wo nötig) Parallelverfahren für Erhaltungssatzung, Baumschutz oder Denkmalschutz.

Schriftlicher Festpreis nach Machbarkeits-Check
4

Bis zur Genehmigung

Rückfragen des Stadtplanungsamts Freiburg übernehmen wir kostenlos — der Festpreis gilt bis zur erteilten Baugenehmigung. Bei abgelehntem Antrag (außerhalb der Garantie) erstatten wir das Honorar.

Vereinfachtes Verfahren § 52 LBO BW: max. 2 Monate
Unser Einzugsgebiet

Alle Freiburger Stadtteile — Altstadt bis Tuniberg

Wir bearbeiten Bauanträge im gesamten Stadtkreis Freiburg im Breisgau — und kennen die Bebauungspläne, Erhaltungssatzungen und Sachbearbeiter im Stadtplanungsamt.

Innenstadt & Altstadt

Altstadt-Mitte, Altstadt-Ring, Oberau, Münstervorstadt, Quartier am Augustinerplatz

Wiehre & Stühlinger

Oberwiehre, Mittelwiehre, Unterwiehre-Nord, Unterwiehre-Süd, Stühlinger (Erhaltungssatzung)

Herdern, Neuburg, Zähringen

Herdern-Süd, Herdern-Nord, Neuburg, Zähringen, Brühl-Beurbarung

Haslach, St. Georgen, Vauban, Rieselfeld

Haslach (Erhaltungssatzung), St. Georgen, Vauban, Rieselfeld, Weingarten

Littenweiler, Ebnet, Kappel, Günterstal

Littenweiler, Ebnet, Kappel, Günterstal, Waldsee (Erhaltungssatzung), Schauinsland-Lage

Tuniberg & Westen

Munzingen, Tiengen, Opfingen, Waltershofen, Hochdorf, Lehen, Mooswald, Landwasser

Heimvorteil: Unser Büro sitzt in Müllheim — ca. 30 Minuten südlich von Freiburg. Wir kennen die Freiburger Satzungen und das Stadtplanungsamt aus über 600 Projekten in BW. Termine vor Ort unkompliziert möglich, der gesamte Prozess läuft jedoch standardmäßig digital.
FAQ

Häufige Fragen zum Bauen in Freiburg

Sieben Fragen, die wir besonders oft hören — alle mit konkreten Verweisen auf die Landesbauordnung BW (Fassung 28.06.2025), das Baugesetzbuch und die Freiburger Satzungen.

In den allermeisten Fällen ja. Ein Anbau verändert die Kubatur und löst in der Regel ein vereinfachtes Verfahren nach § 52 LBO BW aus. Entscheidend in Freiburg: der konkrete Bebauungsplan (Freiburg hat über 600!). Wenn kein qualifizierter B-Plan vorliegt, gilt das Einfügungsgebot des § 34 BauGB (nähere Umgebung). Wir prüfen im Machbarkeits-Check zusätzlich: GRZ/GFZ, Abstandsflächen nach § 5 LBO BW, Stellplatzsatzung der Stadt Freiburg und ob das Grundstück in einer Erhaltungssatzung liegt.
Ja — Freiburg war 2021 die erste Stadt in BW, die das umgesetzt hat. Nach der Stellplatzsatzung der Stadt Freiburg ist eine Reduktion der nach § 37 LBO BW notwendigen Kfz-Stellplätze möglich, wenn (1) der Hauseingang der baulichen Anlage nicht mehr als 400 m fußläufig von einer Stadtbahnhaltestelle entfernt liegt, oder (2) ein Car-Sharing-Konzept Bestandteil des Vorhabens ist. Bei Tiefgaragen-Stellplätzen (20–35.000 €/Stk.) ist das ein erheblicher Kostenvorteil. Anfang 2025 wurde die Satzung neu gefasst (Offenlagebeschluss 18.01.2025) mit einem differenzierteren Zonen-System — wir prüfen den aktuellen Stand jeweils im Machbarkeits-Check.
Nach Anhang 1 zu § 50 Abs. 1 LBO BW sind Garagen und überdachte Stellplätze (Carports) bis zu 30 m² Grundfläche und max. 3 m mittlerer Wandhöhe im Innenbereich verfahrensfrei. Im Außenbereich nach § 35 BauGB gilt das nicht. Grenzbau nach § 6 Abs. 1 Nr. 2 LBO BW ist erlaubt bei max. 9 m Wandlänge je Grenze und max. 15 m gesamt. Achtung in Freiburg: Bebauungspläne können die Verfahrensfreiheit ausschließen oder beschränken — immer den jeweiligen B-Plan prüfen. Außerdem ist die Baumschutzsatzung relevant, wenn auf dem Grundstück Bäume ≥ 80 cm Stammumfang stehen.
Im Stadtkreis Freiburg gibt es aktuell vier rechtskräftige Erhaltungssatzungen: Soziale Erhaltungssatzungen "Stühlinger", "Haslach — Uferstraße / Haslacher Straße" und "St. Georgen — Imberyweg / Am Mettweg" (alle nach § 172 Abs. 1 Nr. 2 BauGB — Milieuschutz) sowie die Städtebauliche Erhaltungssatzung "Waldsee" (§ 172 Abs. 1 Nr. 1 BauGB — Stadtbildschutz). In diesen Gebieten brauchen Rückbau, Änderung oder Nutzungsänderung baulicher Anlagen eine zusätzliche erhaltungsrechtliche Genehmigung nach § 172/§ 173 BauGB — auch wenn das Vorhaben baurechtlich unkritisch wäre. In Sozialen Erhaltungssatzungen fällt zusätzlich die Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum darunter.
Die Freiburger Baumschutzsatzung schützt im Stadtkreis innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile und im Geltungsbereich von Bebauungsplänen alle Laub- und Nadelbäume mit einem Stammumfang von mindestens 80 cm, gemessen in 1 m Höhe ab Erdboden. Ausgenommen sind Obstbäume — jedoch sind Kirsch- und Nussbäume geschützt. Bei langsam wachsenden Baumarten (Eibe, Buchsbaum, Rotdorn) sowie bei Baumreihen und -gruppen gilt ein reduzierter Stammumfang von 40 cm. Eingriffe (Fällen, Rückschnitt, Aushöhlen) sind nur mit Befreiung des Garten- und Tiefbauamts erlaubt — bei Bauanträgen wird die Baumsituation parallel mitgeprüft, und es werden häufig Ersatzpflanzungen auferlegt.
Reiner Innenausbau eines bestehenden Dachgeschosses ohne Änderung der Außenkubatur fällt häufig unter § 52 LBO BW (vereinfachtes Verfahren). Dachgauben und Zwerchgiebel sind genehmigungspflichtig. Die LBO-Reform 2025 hat den Einbau zur Wohnraumschaffung über § 5 Abs. 5 LBO BW erleichtert: kein zusätzlicher Grenzabstand, wenn die Gaube in den durch die Außenwände vorgegebenen Grenzen bleibt. Bei neuer Wohnnutzung: GEG-Wärmeschutz + Brandschutz prüfen. Wichtig für Stühlinger / Haslach / St. Georgen / Waldsee: zusätzlich erhaltungsrechtliche Genehmigung nach § 172 BauGB.
Die digitale Einreichung über das Virtuelle Bauamt Baden-Württemberg (ViBa-BW) ist seit 1. Januar 2025 landesweit verpflichtend — das gilt auch für das Stadtplanungsamt der Stadt Freiburg (als Stadtkreis hat Freiburg eine eigene untere Baurechtsbehörde — anders als kreisangehörige Gemeinden, die über das Landratsamt einreichen). Papier- und E-Mail-Anträge werden nicht mehr akzeptiert. Bauherren benötigen eine BundID (Aktivierung über Online-Personalausweis oder ELSTER, Zugangsdaten kommen per Post in ca. 14 Tagen). Anlagen müssen seit 15.10.2024 dem Format PDF/A-1a entsprechen. Wir übernehmen die gesamte digitale Einreichung.

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Erhaltungssatzungen, Baumschutz, reduzierte Stellplätze, über 600 Bebauungspläne — in Freiburg gelten zusätzliche Regeln, die im Umland nicht greifen. Wir kennen jede einzelne. Beginnen Sie mit dem kostenlosen Erstgespräch. Wir klären ehrlich, ob Ihr Vorhaben in unsere Genehmigungsgarantie passt — bevor Sie einen Cent investieren.

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