Beim Immobilienkauf prüft jeder etwas anderes. Der Makler verkauft. Die Bank prüft Ihre Bonität. Der Notar beurkundet, was Sie vereinbart haben. Der Bausachverständige beurteilt Dach, Heizung und Feuchtigkeit. Eine Frage stellt keiner von ihnen: Durfte das Gebäude überhaupt so gebaut werden, wie es heute dasteht?
Diese Lücke ist kein Versehen, sondern eine Zuständigkeitsfrage. Sie bleibt trotzdem bei Ihnen hängen. Und sie ist teurer, als sie aussieht: Wurde am Gebäude ohne die erforderliche Genehmigung gebaut, wendet sich die Baurechtsbehörde später an den aktuellen Eigentümer. Nach dem Notartermin sind das Sie — unabhängig davon, wer vor dreißig Jahren den Bagger bestellt hat.
Bestandsschutz gilt nur für das, was einmal genehmigt war oder den damaligen Vorschriften entsprach. Ein ungenehmigter Dachausbau wird nicht durch Zeitablauf legal. Die Behörde kann nach § 65 LBO BW die Nutzung untersagen oder den Rückbau anordnen; hinzu kommt ein Bußgeld nach § 75 LBO BW. Vor der Beurkundung ist so ein Befund ein Argument beim Kaufpreis. Danach ist er Ihre Rechnung.
Wer beim Immobilienkauf was prüft — und was niemand prüft
Die meisten Käufer gehen davon aus, dass bei einem so großen Geschäft schon jemand hinschauen wird. Das stimmt auch, nur eben nicht bei dieser einen Frage. Ein nüchterner Blick auf die Beteiligten:
| Beteiligter | Prüft | Prüft nicht |
|---|---|---|
| Makler | Vermarktungsfähigkeit, Unterlagen für das Exposé | Ob der Bestand dem entspricht, was genehmigt wurde |
| Bank | Ihre Bonität und den Beleihungswert | Die Genehmigungslage im Detail — sie finanziert ungenehmigte Bauteile allerdings häufig nicht mit |
| Notar | Den Grundbuchstand und die formale Wirksamkeit des Vertrags; er belehrt über die rechtliche Tragweite (§ 17 BeurkG) | Weder den baulichen noch den baurechtlichen Zustand. Baulasten stehen nicht im Grundbuch und bleiben dabei ohnehin außen vor |
| Bausachverständiger | Bausubstanz, Feuchtigkeit, Statik, Sanierungsstau | Ob das Gebäude so errichtet werden durfte |
| Gutachter (Verkehrswert) | Den Wert auf Basis der ihm vorgelegten Unterlagen | Er ermittelt die Genehmigungslage nicht selbst, sondern legt zugrunde, was ihm gegeben wird |
Er prüft nicht, ob es erlaubt ist.
Ein Fall aus der Praxis: sechs Wohnungen, vier genehmigt
Ein Ehepaar aus dem Raum Lörrach wollte in ein Mehrfamilienhaus investieren. Baujahr 1961, sechs Wohneinheiten laut Exposé, solide vermietet. Die Kalkulation ging auf, die Finanzierung stand, der Notartermin war für Ende des Monats angesetzt.
Beim Abgleich der Bauakte mit den heutigen Grundrissen zeigte sich: Genehmigt waren vier Wohnungen. Das Dachgeschoss war in den Neunzigern ausgebaut und in zwei Einheiten geteilt worden — in den Bauvorlagen stand dort weiterhin „Speicher“.
Zwei Wohnungen ohne Genehmigung sind kein Detail. Sie verändern die notwendigen Stellplätze, meist den Brandschutz und immer die genehmigte Nutzung. Eine nachträgliche Genehmigung war hier grundsätzlich denkbar, aber nicht zum Nulltarif — und keineswegs sicher.
Entscheidend war der Zeitpunkt. Weil der Befund vor der Beurkundung vorlag, konnten die Käufer verhandeln. Nach dem Notartermin hätten sie dieselbe Summe allein getragen.
Wofür Sie als Käufer tatsächlich haften
Hier trennen sich zwei Rechtsgebiete, die im Alltag gern vermischt werden.
Öffentlich-rechtlich richtet sich die Behörde an den Eigentümer — also an den, dem das Objekt heute gehört. Wer gebaut hat, spielt dafür keine Rolle. Möglich sind eine Nutzungsuntersagung oder eine Abbruchsanordnung nach § 65 LBO BW sowie ein Bußgeld nach § 75 LBO BW.
Zivilrechtlich gegenüber dem Verkäufer sieht es meist schlechter aus, als Käufer hoffen. Nahezu jeder Grundstückskaufvertrag enthält einen Haftungsausschluss für Sachmängel. Dieser Ausschluss greift allerdings nicht, wenn der Verkäufer einen Mangel arglistig verschwiegen hat (§ 444 BGB). Ob das im Einzelfall vorliegt und wie es sich beweisen lässt, ist eine Frage für Ihren Notar oder Rechtsanwalt — nicht für uns und erst recht nicht für ein Internet-Formular.
Selbst wenn Sie zivilrechtlich Ansprüche gegen den Verkäufer hätten: Die Behörde wartet nicht ab, wie Ihr Prozess ausgeht. Die Nutzungsuntersagung trifft Sie sofort, der Anspruch gegen den Verkäufer behält Sie jahrelang. Deshalb ist Prüfen vor dem Kauf ungleich billiger als Recht bekommen nach dem Kauf.
Der teuerste Irrtum: „Das steht doch schon ewig so“
Kein Satz fällt bei Besichtigungen häufiger. Und keiner ist gefährlicher.
Bestandsschutz schützt eine bauliche Anlage nur dann, wenn sie einmal genehmigt war oder jedenfalls den zum Errichtungszeitpunkt geltenden Vorschriften entsprach. Ein Dachgeschoss, das 1998 ohne die damals erforderliche Genehmigung ausgebaut wurde, ist auch 2026 nicht erlaubt. Es ist lediglich länger unentdeckt geblieben. Eine Verjährung, nach der ein Schwarzbau automatisch legal würde, kennt das Baurecht nicht.
Umgekehrt gilt aber genauso: Ein fehlendes Blatt Papier bedeutet noch keinen Schwarzbau. Manche Vorhaben dürfen ohne Verfahren gebaut werden — dann existiert völlig zu Recht keine Genehmigung. Maßgeblich ist immer das Recht zum Zeitpunkt der Errichtung, und die Regeln haben sich mehrfach geändert. Eine Garage mit 40 m² war 2020 genehmigungspflichtig und ist es seit der LBO BW in der Fassung 2026 nicht mehr.
Auch wo kein Bauantrag nötig war, galten Abstandsflächen, Bebauungsplan und Brandschutz weiter. § 50 Abs. 5 LBO BW stellt das ausdrücklich klar. Aus einem fehlenden Dokument allein lässt sich deshalb weder Entwarnung noch Alarm ableiten. Es kommt darauf an, was gebaut wurde, wann und wo.
Die sieben häufigsten Funde bei Bestandsimmobilien
Das sind die Punkte, die bei Bestandsobjekten in Baden-Württemberg immer wieder auftauchen. Gehen Sie sie bei Ihrem Wunschobjekt der Reihe nach durch.
Ausgebautes Dachgeschoss. In den Plänen steht „Speicher“, tatsächlich sind dort Zimmer. Damit stimmen Wohnfläche, Rettungswege und oft die Raumhöhe nicht. Nach § 34 LBO BW brauchen Aufenthaltsräume eine lichte Höhe von 2,30 m; liegen sie ganz oder überwiegend im Dachraum, genügen 2,20 m über mindestens der Hälfte der Grundfläche, wobei Teile unter 1,50 m nicht mitzählen.
Eine Wohnung mehr als genehmigt. Der teuerste Fund für alle, die mit Mieteinnahmen rechnen. Betrifft Stellplatzpflicht, Brandschutz und die genehmigte Nutzung gleichermaßen.
Anbau oder Wintergarten nah an der Grenze. Zum Nachbarn sind Abstandsflächen einzuhalten (§§ 5–6 LBO BW). Wurde zu nah gebaut, bräuchte es eine Abweichung der Behörde oder eine Baulast des Nachbarn. Beides ist nachträglich schwer zu bekommen.
Garage oder Carport ohne Erlaubnis. Seit 2025 verfahrensfrei, wenn alle drei Bedingungen erfüllt sind: höchstens 50 m² Grundfläche, höchstens 3 m mittlere Wandhöhe und Lage nicht im Außenbereich (Anhang 1 Nr. 1 Buchst. b zu § 50 Abs. 1 LBO BW). Fällt eine Bedingung weg, war ein Verfahren nötig.
Gewerbe im Wohnhaus. Büro, Praxis oder Werkstatt sind eine andere Nutzung als Wohnen und brauchen eine eigene Erlaubnis. Das gilt auch umgekehrt, wenn aus Gewerbe Wohnraum wurde.
Eintrag im Baulastenverzeichnis. Baulasten stehen nicht im Grundbuch, sondern in einem eigenen Verzeichnis bei der Baurechtsbehörde (§ 72 LBO BW). Typisch: Ihr Grundstück trägt Abstandsflächen oder Stellplätze für den Nachbarn und ist dadurch weniger bebaubar, als es aussieht.
Wohnung passt nicht zum Aufteilungsplan. Bei Eigentumswohnungen: Der Keller, den Sie mitkaufen, gehört laut Plan jemand anderem. Oder Wände wurden versetzt. Das führt später zu Streit in der Eigentümergemeinschaft.
Die Unterlagen-Mappe für den Immobilienkauf
Damit gehen Sie vorbereitet in die nächste Besichtigung. Sie bekommen die Mappe sofort auf der nächsten Seite, ohne Wartezeit.
- Die neun Unterlagen, die Sie vom Verkäufer brauchen — und wofür jede einzelne gut ist
- Zehn Fragen für die Besichtigung, jeweils mit guter Antwort und Warnsignal im Vergleich
- Eine fertige E-Mail an den Makler — kopieren, Namen einsetzen, abschicken
- Eine Vollmacht zum Ausdrucken, mit der Sie an die Unterlagen beim Bauamt kommen
Wie Sie als Kaufinteressent an die Bauakte kommen
Das ist der Punkt, an dem die meisten scheitern — und zwar nicht am Baurecht, sondern an der Organisation.
Einsicht in die Bauakte erhält bei der unteren Baurechtsbehörde in der Regel der Eigentümer oder wer eine schriftliche Vollmacht des Eigentümers vorlegt. Als Kaufinteressent sind Sie nicht Beteiligter des seinerzeitigen Verfahrens; ohne Vollmacht kommen Sie meist nicht weiter.
Vollmacht früh anfragen. Am besten schon bei der ersten Besichtigung, über Makler oder Verkäufer. Das ist ein völlig üblicher Vorgang und kostet den Verkäufer nichts. Wer sie ohne Begründung verweigert, liefert damit selbst eine Information.
Alle Eigentümer unterschreiben lassen. Bei Ehepaaren oder Erbengemeinschaften braucht es sämtliche Unterschriften, sonst weist die Behörde die Vollmacht zurück.
Flurstücksnummer bereithalten. Sie steht im Grundbuchauszug. Ohne sie dauert die Zuordnung im Amt länger.
Termin einplanen. Akteneinsicht ist selten spontan möglich; je nach Gemeinde vergehen ein bis drei Wochen. Für Einsicht und Kopien können Gebühren anfallen. Und wundern Sie sich nicht über geschwärzte Stellen: Bauakten enthalten auch Daten Dritter.
Wenn Sie uns beauftragen, übernehmen wir die Akteneinsicht — die Vollmacht brauchen wir trotzdem. Deshalb lohnt es sich, sie früh zu besorgen: Sie ist der einzige Schritt, den wir Ihnen nicht abnehmen können.
Was sich mit den Unterlagen allein nicht beantworten lässt
Angenommen, Sie haben alles beisammen: Baugenehmigung, Pläne, Lageplan, Baulastenauszug. Zwischen „ich habe die Unterlagen“ und „ich weiß, was sie bedeuten“ liegt allerdings noch eine Strecke. Diese vier Fragen beantworten die Papiere nämlich nicht von selbst:
Wäre es heute noch genehmigungsfähig?
Davon hängt ab, ob ein ungenehmigter Anbau bleiben darf oder zurückgebaut werden muss. Die Antwort ergibt sich aus Planungsrecht und Abstandsflächen, nicht aus der Bauakte.
Wie viel dürfen Sie zusätzlich bauen?
Das ergibt sich aus Bebauungsplan oder § 34 BauGB, aus der zulässigen Grund- und Geschossfläche und dem, was davon bereits verbraucht ist. Eine Rechnung, die niemand im Kopf macht.
Trägt das Grundstück Ihr Vorhaben?
Aufstocken, Dach ausbauen, in Eigentumswohnungen aufteilen: Wenn Ihre Kalkulation darauf beruht, entscheidet diese Frage über die Rendite.
Was würde eine Nachgenehmigung kosten?
Falls etwas ohne Erlaubnis gebaut wurde: Mit welchem Aufwand ist zu rechnen, um es nachträglich genehmigen zu lassen? Genau diese Zahl brauchen Sie für die Preisverhandlung.
Genau an diesem Punkt setzt unsere Ankaufsprüfung an. Sie beantwortet, was aus den Unterlagen nicht abzulesen ist — schriftlich, mit Nennung der einschlägigen Vorschriften und mit einem Kostenrahmen, falls etwas nachträglich genehmigt werden müsste.
Sie ist eine baufachliche und planerische Einschätzung. Sie ist keine Rechtsberatung im Sinne des Rechtsdienstleistungsgesetzes, keine Verkehrswertermittlung und keine Beurteilung der Bausubstanz. Zu Kaufvertrag, Gewährleistung und Rücktritt beraten Notarin, Notar, Rechtsanwältin oder Rechtsanwalt. Eine Kaufempfehlung sprechen wir bewusst nicht aus — Sie bekommen die Fakten, die Entscheidung bleibt bei Ihnen.
Ihr Fahrplan vor dem Notartermin
Unterlagen anfordern. Die Liste steht in der Mappe oben, inklusive fertiger E-Mail an den Makler. Dauer: zehn Minuten.
Schnell-Check machen. Sechs Fragen zu Ihrem Objekt, kostenlos und ohne Anmeldung. Danach wissen Sie, wo Ihr Risiko liegt und ob sich eine Prüfung lohnt.
Unterlagen zusenden. Wir melden uns werktags innerhalb von zwei Stunden und sagen Ihnen, welche Fragen wir klären können und wann das Ergebnis vorliegt. Erst danach entscheiden Sie.
Ergebnis in 48 Stunden. Schriftlich, zum Festpreis. Ein Dokument, das Sie dem Verkäufer, Ihrer Bank oder Ihrem Anwalt vorlegen können.
Danach ist er Ihre Rechnung.
Wissen, was Sie kaufen — bevor Sie unterschreiben
Starten Sie mit dem kostenlosen Schnell-Check: sechs Fragen zu Ihrem Wunschobjekt, zwei Minuten, ohne Anmeldung. Oder schildern Sie uns Ihre Situation direkt per WhatsApp.
Häufige Fragen
Worin unterscheidet sich das von einem Bausachverständigen?
Der Bausachverständige beurteilt den baulichen Zustand: Feuchtigkeit, Dach, Heizung, Statik, Sanierungsstau. Wir beurteilen die rechtliche Seite des Gebäudes: Ist gebaut worden, was genehmigt wurde? Wäre das zusätzlich Gebaute heute genehmigungsfähig? Und was lässt das Baurecht künftig zu? Beide Prüfungen ersetzen einander nicht.
Reicht es nicht, den Verkäufer im Kaufvertrag zusichern zu lassen, dass alles genehmigt ist?
Eine solche Zusicherung ist sinnvoll und Ihr Notar kann sie formulieren. Sie hilft Ihnen aber nur zivilrechtlich gegen den Verkäufer, und auch nur, wenn dieser noch greifbar und zahlungsfähig ist. Gegenüber der Baurechtsbehörde ändert sie nichts: Adressat einer Anordnung bleiben Sie als Eigentümer.
Was, wenn der Verkäufer keine Unterlagen hat?
Das ist bei älteren Objekten normal und noch kein Alarmzeichen — Unterlagen gehen bei Erbfällen und Umzügen verloren. Entscheidend ist die Reaktion. Bietet er an, beim Bauamt nachzufragen oder Ihnen eine Vollmacht zu geben, ist alles in Ordnung.
Mein Notartermin steht schon — ist es zu spät?
Wenn die Unterlagen vorliegen, liefern wir das Ergebnis innerhalb von 48 Stunden. Ist zusätzlich eine Akteneinsicht nötig, hängt der Zeitpunkt von der Terminvergabe der Behörde ab. Schreiben Sie uns Ihren Termin dazu, dann sagen wir Ihnen sofort und ehrlich, ob es reicht.
Gilt das auch außerhalb von Baden-Württemberg?
Die vollständige Ankaufsprüfung bieten wir in Baden-Württemberg an, weil sie auf der Landesbauordnung BW beruht. Ob sich ein Gebäude in Eigentumswohnungen aufteilen lässt, prüfen wir bundesweit — dafür gilt das Wohnungseigentumsgesetz.
Weiterlesen: Nachträgliche Baugenehmigung in BW → · Abstandsflächen und Grenzbebauung → · Die 50-m²-Falle bei Garagen →
