Der Plan ist klar: ein Mehrfamilienhaus oder ein umgebautes Gewerbeobjekt in einzelne Eigentumswohnungen aufteilen — und die Einheiten einzeln verkaufen. Zwischen Ihnen und dem Grundbuch stehen dabei zwei Dokumente, die zusammengehören: der Aufteilungsplan und die Abgeschlossenheitsbescheinigung. Wer sie mit den falschen Unterlagen beantragt, bekommt sie oft trotzdem — und merkt erst beim Einzelverkauf, dass etwas nicht stimmt. Dieser Ratgeber erklärt beide Dokumente, den Ablauf und die Besonderheiten in Baden-Württemberg.
Um Wohnungseigentum zu begründen, braucht das Grundbuchamt einen Aufteilungsplan (die von der Baubehörde gesiegelte Bauzeichnung, § 7 Abs. 4 Nr. 1 WEG) und eine Abgeschlossenheitsbescheinigung (die Bestätigung, dass die Einheiten baulich abgeschlossen sind, § 7 Abs. 4 Nr. 2 i. V. m. § 3 Abs. 3 WEG). Wir erstellen das prüffähige Paket, damit Notar und Grundbuchamt es reibungslos annehmen — zum Festpreis.
Kostenlose Ersteinschätzung anfordern →Die Abgeschlossenheitsbescheinigung sagt: „Ja, diese Einheiten sind baulich in sich abgeschlossen.“ Der Aufteilungsplan zeigt, wie das Gebäude in Einheiten zerlegt wird. Erst wenn beide vorliegen, können sie zusammen mit der Teilungserklärung (bei einem Alleineigentümer) oder dem Teilungsvertrag (bei mehreren Eigentümern) beim Notar beurkundet und beim Grundbuchamt eingereicht werden.
Was ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung?
Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist eine Bestätigung der Baurechtsbehörde, dass eine Wohnung oder ein sonstiger Raum in sich abgeschlossen ist — also baulich vollkommen von fremden Einheiten getrennt (durch Wände und Decken) und über einen eigenen, abschließbaren Zugang verfügt. Rechtsgrundlage ist § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 in Verbindung mit § 3 Abs. 3 WEG; die Einzelheiten regelt die Allgemeine Verwaltungsvorschrift für die Ausstellung von Bescheinigungen nach dem WEG (AVA).
Wichtig zu wissen: Die Bescheinigung ist eine behördliche Wissenserklärung, kein Verwaltungsakt. Die Behörde bestätigt lediglich, was die eingereichte Bauzeichnung zeigt — sie prüft nicht, ob der Plan mit der tatsächlichen Bauausführung übereinstimmt. Genau daraus entsteht das größte Risiko (dazu unten mehr).
Baulich vollständig getrennt von fremden Wohnungen und Räumen, mit eigenem abschließbaren Zugang unmittelbar vom Freien, von einem Treppenhaus oder einem Vorraum.
Seit der WEG-Reform 2020 kann auch an Stellplätzen sowie an außerhalb des Gebäudes liegenden Grundstücksteilen (z. B. Terrassen, Gärten) Sondereigentum gebildet werden — sofern sie durch Maßangaben im Aufteilungsplan eindeutig bestimmt sind.
Was ist der Aufteilungsplan?
Der Aufteilungsplan ist die von der Baubehörde mit Unterschrift und Siegel oder Stempel versehene Bauzeichnung, aus der die Aufteilung des Gebäudes und des Grundstücks sowie die Lage und Größe der im Sonder- und im Gemeinschaftseigentum stehenden Teile ersichtlich ist (§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 WEG). Ohne diesen Plan lässt sich Wohnungseigentum schlicht nicht ins Grundbuch eintragen.
In der Praxis heißt das: Für jedes Geschoss — vom Keller bis zum Dach — wird eine eigene Zeichnung erstellt, mit Grundrissen, Schnitten und Ansichten, in der Regel im Maßstab 1:100. Alle Räume, die zu derselben Einheit gehören, tragen dieselbe Nummer — die Wohnung, der zugehörige Kellerraum und ein etwaiger Stellplatz bekommen also alle die gleiche Ziffer.
Steht im Aufteilungsplan „Büro“, „Laden“ oder „Hobbyraum“, begründet das allein noch keine verbindliche Nutzungsbeschränkung: Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs dient der Aufteilungsplan grundsätzlich der räumlichen Abgrenzung, nicht der Nutzungsregelung. Ob eine Nutzung verbindlich festgelegt ist, ergibt sich durch Auslegung aus der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung — nimmt diese die Bezeichnungen ausdrücklich auf, können sie zur bindenden Zweckbestimmung werden.
Aufteilungsplan, Bescheinigung, Teilungserklärung: das Zusammenspiel
Diese drei Bausteine werden oft verwechselt. So greifen sie ineinander:
Das technische Paket — das erstellen wir. Die Bescheinigung verweist auf den Plan; die Behörde verbindet beide zu einer Akte und siegelt sie.
Das rechtliche Dokument — das beurkundet der Notar. Es legt Miteigentumsanteile, Sondereigentum, Zweckbestimmungen und die Gemeinschaftsordnung fest (§ 8 WEG bei einem Eigentümer, § 3 WEG bei mehreren).
Erst wenn Paket und Teilungserklärung vorliegen, legt das Grundbuchamt für jede Einheit ein eigenes Wohnungs- bzw. Teileigentumsgrundbuch an. Ab da sind die Wohnungen einzeln verkehrsfähig.
Ein Gebäude in Eigentumswohnungen aufteilen — Schritt für Schritt
Ob Sie ein Mehrfamilienhaus aufteilen oder ein einzelnes Objekt in Wohnungseigentum überführen — der typische Weg vom Bestandsgebäude zur einzeln verkaufbaren Eigentumswohnung ist derselbe:
Bestandsaufnahme & Aufmaß
Wir prüfen die vorhandenen Pläne. Sind sie aktuell und vollständig bemaßt, können wir darauf aufbauen — sonst nehmen wir das Gebäude auf. Diese Grundlage entscheidet über die Belastbarkeit des gesamten Vorgangs.
Aufteilungsplan erstellen
Wir zeichnen den prüffähigen Aufteilungsplan: alle Geschosse, einheitliche Nummerierung, klare Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum, Maßangaben für Stellplätze und Freiflächen.
Abgeschlossenheitsbescheinigung beantragen
Wir stellen den Antrag bei der zuständigen Baurechtsbehörde und reichen das Paket prüffertig ein. Die Behörde erteilt die Bescheinigung und verbindet sie mit dem Plan.
Notar: Teilungserklärung
Ihr Notar beurkundet die Teilungserklärung bzw. den Teilungsvertrag — mit unserem technischen Paket als Anlage. Diesen Schritt übernimmt der Notar; wir bereiten die Unterlagen so vor, dass er direkt arbeiten kann.
Grundbuch & Einzelverkauf
Das Grundbuchamt legt die einzelnen Wohnungsgrundbücher an. Ab jetzt sind die Einheiten einzeln verkaufbar — der Wert des Objekts ist gehoben.
Dürfen Sie in Baden-Württemberg aufteilen? (§ 250 / § 172 BauGB)
Eine berechtigte Sorge — und hier ist Baden-Württemberg im Vorteil. Der Bund hat das sogenannte Umwandlungsverbot des § 250 BauGB mit dem „Bau-Turbo“ bis Ende 2030 verlängert. Es ermöglicht den Ländern, in angespannten Wohnungsmärkten die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen bei Gebäuden mit mehr als fünf Wohneinheiten unter Genehmigungsvorbehalt zu stellen. In Städten wie Berlin oder Hamburg hat das den Aufteilungsmarkt praktisch zum Erliegen gebracht.
Baden-Württemberg hat keine flächige Umwandlungsverordnung nach § 250 BauGB erlassen. Eine Umwandlungsgenehmigung kann nur in ausgewiesenen Milieuschutzgebieten einzelner Kommunen nötig sein — nicht im großen Rest des Landes. Für die meisten Vorhaben in BW ist der Weg also frei.
Und selbst dort, wo ein Genehmigungsvorbehalt gilt, greifen Ausnahmen. Der Vorbehalt des § 250 BauGB erfasst ohnehin nur Wohngebäude — reine Gewerbeobjekte fallen nicht darunter. Und für Flächen, auf denen zusätzlicher Wohnraum geschaffen wird, gilt der Vorbehalt seit Oktober 2025 ausdrücklich nicht. Beides trifft klassisch auf die Umwandlung von Gewerbe zu Wohnraum zu — ein Nutzungsänderungs-Projekt, das ohnehin am Anfang der Wertschöpfungskette steht. Genehmigungsfrei ist die Aufteilung zudem bei Gebäuden mit nicht mehr als fünf Wohnungen. Welche Regeln für Ihre konkrete Gemeinde gelten, prüfen wir im Rahmen der Ersteinschätzung.
Der teuerste Fehler: veraltete Bestandspläne
Der gefährlichste Fehler im ganzen Verfahren ist zugleich der unauffälligste. Sie haben ein Mehrfamilienhaus aus den 70er- oder 80er-Jahren gekauft, Bestandspläne aus der Bauakte liegen vor, alles sieht vollständig aus. Sie reichen die Pläne ein, die Bescheinigung kommt zurück — und trotzdem stimmt etwas nicht.
Über Jahrzehnte ändert sich an Gebäuden mehr, als die Bauakte erkennen lässt: durchgebrochene Wände, anders zugeschnittene Wohnungen, geänderte Treppenläufe, Anbauten. Die Behörde bestätigt nur, was der Plan zeigt — weicht der Plan vom Bau ab, fällt das oft erst beim Einzelverkauf auf, wenn ein Käufer oder dessen Bank genauer hinsieht. Dann wird die Korrektur teuer.
Deshalb gehört bei uns die Prüfung der Planungsgrundlage an den Anfang. Liegen aktuelle, vollständig bemaßte Bestandspläne vor und wurde seither nichts verändert, bauen wir darauf auf. Im Zweifel messen wir das Gebäude auf — das kostet zu Beginn etwas, verhindert aber genau die Probleme, die später den Verkauf blockieren.
Was kostet die Aufteilung?
Wer einen Aufteilungsplan erstellen lassen möchte, fragt als Erstes nach den Kosten. Eine seriöse Pauschalzahl gibt es nicht, weil drei Faktoren den Aufwand bestimmen: die Zahl der Einheiten, die Qualität der vorhandenen Pläne (und ob ein Aufmaß nötig ist) und die Komplexität des Gebäudes. Grob lassen sich die Kosten in drei Blöcke teilen:
Aufmaß (falls nötig), Aufteilungsplan und Antrag auf Abgeschlossenheitsbescheinigung. Diesen Teil nennen wir Ihnen vorab als verbindlichen Festpreis.
Die Baurechtsbehörde erhebt eine Gebühr für die Abgeschlossenheitsbescheinigung. Diese hängt von der Kommune und der Zahl der Einheiten ab.
Für die Beurkundung der Teilungserklärung und die Eintragung fallen Notar- und Grundbuchkosten an. Diese rechnet der Notar direkt mit Ihnen ab.
Am schnellsten zur belastbaren Zahl: Schildern Sie uns kurz das Objekt (Adresse, Zahl der Einheiten, vorhandene Pläne). Sie erhalten eine kostenlose Ersteinschätzung und danach einen verbindlichen Festpreis für die Planungsleistung — bevor wir starten.
Was wir liefern — und wo unsere Leistung endet
Klarheit schafft Vertrauen. Deshalb sagen wir genau, was zu unserem Paket gehört — und was Sache des Notars ist.
Bestandsaufnahme und Aufmaß · prüffähiger Aufteilungsplan (alle Geschosse, Nummerierung, Maßangaben) · Antrag auf Abgeschlossenheitsbescheinigung bei der Baurechtsbehörde · auf Wunsch die Wohnflächenberechnung je Einheit und die Aufstellung der Miteigentumsanteile als Zuarbeit für den Notar.
Die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung werden notariell beurkundet — das ist Rechtsdienstleistung und Aufgabe des Notars, nicht unsere. Wir liefern ihm ein sauber vorbereitetes technisches Paket, damit er ohne Rückfragen arbeiten kann.
Der Vorteil für Sie: Aufmaß, Zeichnung, Wohnfläche und Behördenantrag kommen aus einer Hand — mit bauvorlageberechtigten Partner-Architekten, zum Festpreis, BW-weit. Unsicher, ob Ihr Vorhaben sauber beurteilbar ist? Der Machbarkeits-Check schafft vorab Klarheit.
Häufig gestellte Fragen
Fazit
Wer ein Gebäude in Eigentumswohnungen aufteilen will, braucht ein sauberes technisches Fundament: einen prüffähigen Aufteilungsplan und die passende Abgeschlossenheitsbescheinigung. Der häufigste und teuerste Fehler ist ein Plan, der nicht dem tatsächlichen Bauzustand entspricht — das rächt sich beim Einzelverkauf. In Baden-Württemberg ist der Weg dabei meist frei, weil es keine flächendeckende Umwandlungssperre gibt. Wir liefern das Paket aus einer Hand, zum Festpreis — und übergeben es prüffertig an Ihren Notar.
Dieser Ratgeber dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Maßgeblich sind die gesetzlichen Vorgaben (insbesondere WEG, BauGB) sowie die Anforderungen der zuständigen Behörden und Gerichte im Einzelfall. Stand: Juli 2026.
