Es ist selten, dass der Staat Eigentümern Geld schenkt, das nicht zurückgezahlt werden muss. Genau das passiert ab dem 1. Juli 2026: Mit dem Programm „Gewerbe zu Wohnen“ (GzW, abgewickelt als KfW-Zuschuss Nr. 266) fördert der Bund den Umbau leerstehender Büros, Läden und anderer Gewerbeflächen zu Wohnungen — mit bis zu 30.000 € je neuer Wohneinheit. Für Eigentümer in Baden-Württemberg, die auf einer schwer vermietbaren Gewerbefläche sitzen, ist das ein starker Hebel. Doch zwischen „Förderung beantragen“ und „Förderung erhalten“ steht eine Hürde, die viele übersehen: Die Umwandlung ist baurechtlich eine Nutzungsänderung — und die muss erst einmal genehmigungsfähig sein.
Das Programm in Kürze
Zwei Entwicklungen treffen aufeinander: In den Innenstädten von Freiburg, Stuttgart, Karlsruhe und Mannheim stehen Büroetagen und Ladenlokale leer — Homeoffice und Online-Handel haben ihre Spuren hinterlassen. Gleichzeitig fehlt fast überall bezahlbarer Wohnraum. Das Programm „Gewerbe zu Wohnen“ soll beide Probleme auf einmal angehen: Leerstand abbauen, Wohnraum schaffen, Bausubstanz klimagerecht ertüchtigen.
Der Zuschuss ist ein direkter, nicht rückzahlbarer Zuschuss — kein Kredit. Eine Mietobergrenze gibt es nicht, die anschließende Vermietung der neuen Wohnungen ist ausdrücklich erlaubt. Damit ist das Programm auch für renditeorientierte Investoren interessant, nicht nur für Selbstnutzer.
Träger ist das Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen (BMWSB); die Abwicklung erfolgt über die KfW als Zuschuss Nr. 266. Die Förderrichtlinie wurde am 2. April 2026 im Bundesanzeiger veröffentlicht. Anträge sind ab dem 1. Juli 2026 möglich; für 2026 stehen 300 Millionen Euro bereit, die Richtlinie gilt zunächst bis zum 31. Dezember 2026.
Wie viel Geld gibt es — und für wen?
Die wichtigste Zahl wird in Schlagzeilen gern verkürzt. Gefördert werden bis zu 30 Prozent von maximal 100.000 € förderfähigen Umbaukosten je neu entstehender Wohneinheit. Daraus ergibt sich der Höchstbetrag: 30 % von 100.000 € sind genau 30.000 € Zuschuss pro Wohnung.
Antragsberechtigt ist praktisch jeder, der umbaut: Selbstnutzer ebenso wie private und öffentliche Investoren — natürliche und juristische Personen, Personengesellschaften, Vermieter, Wohnungsunternehmen, Stiftungen und Kommunen.
Der Höchstbetrag wird nur erreicht, wer pro Wohneinheit mindestens 100.000 € förderfähige Umbaukosten hat. Wer weniger investiert, bekommt entsprechend weniger. Zudem ist die Gesamtförderung pro Unternehmen auf 300.000 € gedeckelt — das ergibt sich aus der europäischen De-minimis-Verordnung und entspricht rechnerisch rund zehn Wohneinheiten.
Die Voraussetzungen
Beheiztes Nichtwohngebäude
Gefördert wird der Umbau von Gebäuden oder Gebäudeteilen, die zum Zeitpunkt der Antragstellung beheizt, aber nicht zu Wohnzwecken genutzt sind — klassisch also Büros, Ladengeschäfte oder ehemalige Praxen. Durch den Umbau muss mindestens eine neue Wohneinheit entstehen. Wichtig: Unbeheizte Lager- oder Industriehallen fallen nicht unter GzW. Für deren Umnutzung kommt unter Umständen ein anderes KfW-Programm (Neubau-Logik, KfW 297/298) in Betracht.
Energiestandard EH 85 EE
Die Förderung ist an eine energetische Ertüchtigung gekoppelt: Nach dem Umbau muss das Gebäude mindestens das Niveau „Effizienzhaus 85 Erneuerbare Energien“ (EH 85 EE) erreichen. Für Baudenkmale und besonders erhaltenswerte Bausubstanz gilt die mildere Variante „EH Denkmal EE“. In besonderen Fällen sind Ausnahmen von der Erneuerbare-Energien-Klasse vorgesehen.
Energieeffizienz-Experte ist Pflicht
Die Einbindung eines Energieeffizienz-Experten aus der Expertenliste des Bundes (dena) ist zwingend. Er erstellt das Energiekonzept, begleitet das Vorhaben und bestätigt nach Abschluss die Zielerreichung gegenüber der KfW. Ohne diese Fachbegleitung wird kein Antrag genehmigt. Der Umsetzungszeitraum beträgt maximal 54 Monate.
Der teure Denkfehler: Förderung ist keine Baugenehmigung
Hier liegt der Punkt, an dem aus einem geförderten Projekt ein teurer Stillstand werden kann. Der GzW-Antrag prüft die energetische und förderrechtliche Eignung Ihres Vorhabens — er prüft nicht, ob die Umwandlung baurechtlich überhaupt zulässig ist. Das ist eine völlig getrennte Frage, geregelt in der Landesbauordnung Baden-Württemberg. Wer 30.000 € im Blick hat, aber den Bebauungsplan nicht, kann viel Zeit und Planungsgeld verbrennen.
1. Ist Wohnen am Standort planungsrechtlich zulässig?
Liegt das Gebäude in einem Gewerbegebiet (GE) nach § 8 BauNVO, ist Wohnnutzung grundsätzlich unzulässig — dann hilft auch die schönste Förderzusage nicht. In Mischgebieten (MI) nach § 6 BauNVO sowie in Kern-, allgemeinen und reinen Wohngebieten ist Wohnen dagegen zulässig. Diese Frage entscheidet als erste über das gesamte Projekt.
2. Verfahrensfrei oder genehmigungspflichtig?
Seit der LBO-Novelle vom 28. Juni 2025 („Gesetz für das schnellere Bauen“) ist die Schaffung von Wohnraum im Innenbereich nach § 50 Abs. 2 Nr. 2 LBO BW in vielen Fällen verfahrensfrei — unabhängig von der Gebäudeklasse. Das ist die gute Nachricht. Aber: Sobald die Umnutzung andere oder weitergehende Anforderungen auslöst — etwa im Brandschutz, bei Sonderbauten nach § 38 LBO BW, bei höheren Gebäudeklassen oder wenn eine Befreiung im Gewerbegebiet nötig wäre — ist ein Bauantrag nach § 49 LBO BW erforderlich. Läuft er im vereinfachten Verfahren nach § 52 LBO BW, greift nach drei Monaten die Genehmigungsfiktion nach § 58 Abs. 1a LBO BW — der Bauantrag gilt dann als genehmigt. Sonderbauten durchlaufen dagegen das volle Verfahren ohne Fiktion.
3. Materielle Anforderungen gelten immer
Verfahrensfreiheit ist nicht Prüfungsfreiheit. Auch ohne Bauantrag müssen nach § 50 Abs. 5 LBO BW alle materiellen Vorschriften eingehalten werden: Anforderungen an Aufenthaltsräume nach § 34 LBO BW (lichte Höhe in der Regel mindestens 2,30 m, ausreichende Belichtung), Brandschutz, Schallschutz nach DIN 4109 und der Wärmeschutz nach GEG. Der Bauherr trägt dafür die volle Eigenverantwortung.
Wir prüfen schriftlich, ob Ihre Umwandlung baurechtlich genehmigungsfähig ist und welches Verfahren gilt — bevor Sie Planung, Energiekonzept und Förderantrag in Auftrag geben.
Der Bau-Turbo (§ 246e BauGB): der Hebel, wenn Wohnen am Standort eigentlich nicht geht
Der vorige Abschnitt endet mit einer unbequemen Antwort: Im reinen Gewerbegebiet ist Wohnen nach § 8 BauNVO grundsätzlich unzulässig. Genau an dieser Stelle ist seit dem 30. Oktober 2025 ein neues Instrument im Baugesetzbuch verfügbar, das viele Eigentümer noch nicht kennen: der sogenannte Bau-Turbo nach § 246e BauGB.
Mit Zustimmung der Gemeinde kann bis zum Ablauf des 31. Dezember 2030 von den Vorschriften des Baugesetzbuchs abgewichen werden, wenn die Abweichung unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist und der Nutzungsänderung zulässigerweise errichteter baulicher Anlagen zu Wohnzwecken dient — einschließlich einer dafür erforderlichen Änderung oder Erneuerung. Das ist exakt der Fall „Gewerbe zu Wohnen“.
Was der Bau-Turbo kann — und was nicht
Die Regelung erlaubt Abweichungen vom Bauplanungsrecht. Sie kann also die Frage entschärfen, ob Wohnen an einem Standort überhaupt zulässig ist, ohne dass die Gemeinde dafür erst einen Bebauungsplan aufstellen oder ändern muss. Eine Mindestzahl an Wohnungen ist nicht vorgesehen — die ursprünglich diskutierte Sechs-Wohnungen-Grenze ist im Gesetzgebungsverfahren entfallen. Erfasst ist allerdings nur Dauerwohnen; Ferien-, Zweit- und Wochenendwohnungen fallen nicht darunter.
Was der Bau-Turbo nicht leistet: Er hebelt das Bauordnungsrecht des Landes nicht aus. Brandschutz, Abstandsflächen, Stellplätze und die Anforderungen an Aufenthaltsräume nach der LBO BW gelten unverändert weiter. Wer also glaubt, mit § 246e BauGB ließe sich eine Halle ohne zweiten Rettungsweg in Wohnungen umbauen, irrt. Kommen bei Vorhaben im Außenbereich oder bei Abweichungen von Bebauungsplänen voraussichtlich erhebliche zusätzliche Umweltauswirkungen hinzu, ist zudem eine Strategische Umweltprüfung durchzuführen.
Die Gemeinde entscheidet — und zwar frei
Der entscheidende Punkt steht in § 36a BauGB: Ohne Zustimmung der Gemeinde läuft nichts. Anders als beim gemeindlichen Einvernehmen nach § 36 BauGB ist die Gemeinde dabei nicht auf eine rein rechtliche Prüfung beschränkt: Sie darf die Zustimmung auch aus planerischen und städtebaulichen Gründen verweigern und sie an Bedingungen knüpfen — etwa an einen städtebaulichen Vertrag oder an die Einhaltung von Förderbedingungen der sozialen Wohnraumförderung für einen Teil der Wohnungen.
Das heißt in der Praxis: Der Bau-Turbo ist kein Anspruch, den man einklagt, sondern ein Angebot, das die Gemeinde annehmen kann oder nicht. Bundesweit zeigt sich, dass die Anwendung bislang eher schleppend anläuft und stark davon abhängt, wie eine Kommune sich positioniert hat. Vor jeder Planung gehört deshalb das Gespräch mit der Gemeinde — nicht danach.
Mit Wirkung zum 28. Februar 2026 wurde § 54 LBO BW an den Bau-Turbo angepasst. Die Frist für die baurechtliche Prüfung beginnt erst zu laufen, wenn das gegebenenfalls erforderliche Zustimmungsverfahren der Gemeinde nach § 36a BauGB abgeschlossen ist. Der Bau-Turbo verkürzt also nicht automatisch Ihr Genehmigungsverfahren — er ersetzt ein Bauleitplanverfahren, verschiebt dafür aber den Fristbeginn nach hinten. Wer mit einer festen Zeitschiene kalkuliert, sollte das einplanen.
Wann sich der Blick auf § 246e BauGB lohnt
Kurz gesagt: immer dann, wenn die planungsrechtliche Prüfung aus dem vorigen Abschnitt negativ ausfällt. Liegt Ihr Objekt in einem Misch-, Kern- oder Wohngebiet, brauchen Sie den Bau-Turbo nicht — dort ist Wohnen ohnehin zulässig. Liegt es im Gewerbegebiet oder soll von Festsetzungen eines Bebauungsplans abgewichen werden, ist § 246e BauGB der Weg, der ohne Planaufstellung auskommt. Und weil die Regelung zum 31. Dezember 2030 ausläuft, ist sie kein Instrument, das man beliebig lange liegen lassen kann.
Schicken Sie uns Lageplan, Grundrisse und den Bebauungsplan-Auszug. Unser Expertenteam prüft Vorhaben und Unterlagen kostenlos, sagt Ihnen, ob der Bau-Turbo für Ihr Objekt in Frage kommt und welches Verfahren gilt — mit einer klaren Empfehlung und einem Festpreis für die Umsetzung.
Was NICHT gefördert wird
Eine der häufigsten Fehlannahmen: dass GzW auch die energetische Sanierung bezahlt. Das tut es nicht. Kosten für Dämmung, neue Fenster oder eine neue Heizungsanlage zählen nicht zu den förderfähigen Ausgaben von KfW 266. Förderfähig sind ausschließlich die Umbaukosten — etwa Anpassung der Baukonstruktion an die Wohnnutzung, Grundrissänderungen, Innenausbau und die Umgestaltung der Außenanlagen einschließlich Entsiegelung. Eigenleistungen sind ebenfalls nicht förderfähig.
Die gute Nachricht: Für die energetische Seite gibt es separate Programme. Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) — etwa der Wohngebäude-Kredit KfW 261 mit Tilgungszuschuss — deckt genau die Maßnahmen ab, die für das geforderte EH 85 EE nötig sind. Beide Programme lassen sich kombinieren, solange die Summe aller Fördermittel die Summe der förderfähigen Ausgaben nicht übersteigt. Genau so holt man das Maximum heraus: GzW für den Umbau, BEG für die Energetik.
Die richtige Reihenfolge — sonst verfällt die Förderung
Bei Förderprogrammen entscheidet die Reihenfolge über Erfolg oder Totalverlust. Wer einen Schritt überspringt oder zu früh den Bauvertrag unterschreibt, riskiert den gesamten Anspruch.
Ist Wohnen am Standort zulässig? Verfahrensfrei oder Bauantrag? Das klären wir vorab — bevor Sie Geld in Energiekonzept und Planung stecken.
Der EEE erstellt das Energiekonzept und prüft, wie das Gebäude EH 85 EE erreicht. Pflicht für jeden GzW-Antrag.
Der Antrag muss gestellt sein, bevor der Liefer- oder Leistungsvertrag (z. B. der Bauvertrag) abgeschlossen wird. Planung und Beratung dürfen vorher laufen.
Erst nach Förderzusage und gesicherter baurechtlicher Grundlage starten. Umsetzungszeitraum: maximal 54 Monate.
Als Vorhabenbeginn gilt der Abschluss des Bauvertrags. Wer vor der Förderzusage mit der Umsetzung beginnt, handelt förderschädlich und verliert den Anspruch vollständig. Planungs- und Beratungsleistungen (Energiekonzept, Architekt) sind davon ausgenommen — sie dürfen vorher beauftragt werden, sind dann aber selbst nicht förderfähig.
Rechenbeispiel: Bürogebäude → 4 Wohnungen
Eine leerstehende Büroetage im Mischgebiet, Innenbereich, wird zu 4 Wohnungen umgebaut. Förderfähige Umbaukosten: rund 90.000 € je Wohnung. Zuschuss: 30 % von 90.000 € = 27.000 € je Wohnung, also 108.000 € Gesamtzuschuss — deutlich unter dem 300.000-€-Deckel. Die energetische Sanierung (Dämmung, Fenster, Heizung) läuft separat über die BEG. Voraussetzung für alles: Die Nutzungsänderung ist baurechtlich genehmigungsfähig — im Mischgebiet im Innenbereich oft sogar verfahrensfrei.
Erst Machbarkeit, dann Förderung.
Schildern Sie uns Ihr Vorhaben kurz per WhatsApp — Sie erhalten eine kostenlose Ersteinschätzung. Welche Pakete es gibt und was sie kosten, sehen Sie transparent auf unserer Preisseite.
Schicken Sie uns Ihre Unterlagen — wir prüfen sie kostenlos
Sie wollen aus Gewerbefläche Wohnraum machen? Laden Sie hoch, was Sie haben. Unser Expertenteam prüft Ihr Vorhaben und Ihre Unterlagen kostenlos und gibt Ihnen eine klare Empfehlung — unverbindlich und inklusive Festpreis für die Umsetzung.
- Ob die Umnutzung baurechtlich möglich ist — und welches Verfahren gilt
- Was für die Förderung wichtig ist und in welcher Reihenfolge Sie vorgehen sollten
- Welche Unterlagen Sie brauchen und womit Sie zeitlich rechnen sollten
- Eine Empfehlung samt Festpreis für die Umsetzung — keine Stundensätze, keine Nachforderungen
Fazit: Die Förderung ist der Bonus — nicht der Plan
„Gewerbe zu Wohnen“ ist ein ernstzunehmender Anreiz: bis zu 30.000 € je Wohnung, nicht rückzahlbar, kombinierbar mit der BEG, ohne Mietobergrenze. Wer Gewerbe-Leerstand besitzt, sollte sich das Programm genau ansehen. Aber die Reihenfolge ist entscheidend: Zuerst muss feststehen, dass die Umwandlung baurechtlich genehmigungsfähig ist — sonst fördert man ein Vorhaben, das am Bebauungsplan oder an den Brandschutzanforderungen scheitert.
Wir übernehmen genau diesen ersten, entscheidenden Teil: die baurechtliche Genehmigungsplanung in Baden-Württemberg — die Prüfung der Nutzungsänderung, das richtige Verfahren, den Bauantrag oder die saubere Dokumentation der Verfahrensfreiheit. Den energetischen Nachweis (EH 85 EE) und den eigentlichen KfW-Förderantrag übernimmt Ihr Energieeffizienz-Experte. So greifen beide Seiten ineinander — und Sie holen die Förderung nicht für ein Luftschloss, sondern für ein genehmigungsfähiges Projekt.
Weiterführend: Büro, Laden, Gewerbe legal zu Wohnraum umwandeln (BW) →
Weiterführend: Baugenehmigung — Kosten und Verzögerungen vermeiden →
